Ajattelin kirjoittaa seuraavat tekstit oppaaksi sijoitusasuntojen maailmaan. Julkaisen kirjoitukset sarjana, joten seuraavat artikkelit tulevat jatkamaan samaa aihepiiriä eri kulmasta. Ensimmäisessä kirjoituksessa kerron, kuinka lasketaan sijoitusasunnon tuotto. Vaikka jokainen hyvä kiinteistönvälittäjä tietää laskukaavan ja perusperiaatteet (tai ainakin pitäisi tietää), niin tieto voi olla monille asiakkaille uusi. Valveutuneet ja sijoitusasuntokonkarit tietenkin poislukien.
Asunnon sijoitustuotto lasketaan seuraavalla kaavalla:
(arvioitu vuokra – asunnon hoitovastike) x 12 (kuukausien lukumäärä) jaettuna (asunnon velaton kauppahinta + varainsiirtovero (2% velattomasta kauppahinnasta) + tuleva mahdollinen velkaosuus lähivuosien remonteista tai muut kulut kuten huoneiston korjauskulut)
Käytännössä saatava tuotto jaettuna kohteesta aiheutuvat menot.
Otetaan esimerkki. 20 m2 asunto Helsingin Kampissa maksaa 200 000 €. Asunnosta saa vuokraa 750 €/kk. Asunnon hoitovastike on 110 €/kk. Asuinrakennukseen ei ole lähiaikoina tulossa merkittäviä remontteja ja asunto on kunnoltaan hyvä. Kohteesta ei siis koidu muita menoja kuin velaton kauppahinta ja varainsiirtovero. Sijoitusasunnon vuokratuotto on:
(750 € – 110 €/kk) x 12 / (200 000 € + (0,02 x 200 000 €)) = 0,0376 = 3,76 %.
Miksi sijoitusasuntoon kannattaa sijoittaa, kun tuotto jää noin alhaiseksi? Useat perustelevat, että osakkeisiin, rahastoon tai indeksiin sijoittamalla saa huomattavasti kovempaa tuottoa. Taklaan seuraavaksi tätä väitettä, jonka mukaan esim. osakkeesta saatu 8 % tuotto vuositasolla on parempi kuin edellinen saatu vuokratuotto.
Ensinnäkin Kamppi (00100) on arvoalue ja sen arvonnousun odote on tällä hetkellä noin +2 % per vuosi. Sen voi siis lisätä saatuun tuottoon. Uusi tuotto on näin ollen 5,76 %.
Toinen ja merkittävämpi tekijä on tarkastella todellista tuottoa omalle sijoitetulle pääomalle. Sijoittaessa osakkeisiin 60 000 €, 8 % tuotto tekee vuodessa 4 800 €. En ota tässä laskussa mukaan mahdollisia osinkotuottoja, mutta 8 % tuotto (sis. osinkotuoto) on jo itsessään melko hyvä tuotto osakkeelle tai rahastolle.
Asuntosijoittamista toteutetaan kuitenkin pankkilainan turvin velkarahalla. Vastaavassa tilanteessa pankki vaatii useimmiten (pankkisuhteesta, varallisuudesta ja tuloista riippuen) noin 30 % oman rahan osuuden sijoistusasuntoon. Näin ollen 200 000 € asuntoon sijoitettava oman rahan osuus on 60 000 €. Tuotto 3,76 % on kuitenkin laskettu koko summalle 200 000 €! Toisin sanoen oman rahan osuuden ollessa 60 000 €, tuotto omalle sijoitetulle pääomalle on huomattavasti suurempi. Lasketaan tuotto omalla sijoitetulle pääomalle käyttäen samaa kaavaa:
(750 € – 110 €/kk) x 12 / (60 000 € + varainsiirtovero 4 000 €) = 0,0376 = 12,00 % eli 7 200 €/v.
Tuotto omalle sijoitetulle pääomalle on siis 12,00 %. Arvonnousun voi laskea päälle, eli yhteensä 14,00 %.
En ota tässä blogitekstissä kantaa riskeihin tai veroon. Molemmat ovat pakollinen paha. Kumpaakin on lopulta kaikessa sijoittamisessa.
En kuitenkaan suosittele nykyisessä taloustilanteessa pelaamaan liian suurella velkavivulla, esimerkiksi ottamaan lainaa lähelle sataa prosenttia, vaikka se olisikin taloudellisesti mahdollista. Tärkeintä on laskea auki omat tulot ja menot, jättää itselle riittävä puskuriraha (eli isompi rahasumma pahan päivän varalle) sekä huomioida tuleva pankkilainojen korkojen nousu. Korkojen nousu on vääjäämättömästi edessä lähivuosina. Järkevä ja turvallinen velkavipu on tällä hetkellä esimerkiksi 50-50 (oma raha-velka). Riippuen toki tuloista ja menoista.
Tämä kaikki on erinomaiselle kiinteistönvälittäjälle perustietoa, mutta artikkeli voi sisältää lukijalle paljon tuntemattomia termejä. Suosittelen kokeilemaan laskukaavaa käytännössä. Sillä tavoin sen sisäistää parhaiten. Toivon, että sait tästä artikkelista irti perusajatuksen oman sijoitetun pääoman tuoton osalta sekä laskukaavan, jota hyödyntää tulevaisuudessa. Vastaan tarvittaessa myös kysymyksiin ja toki myös tapaaminen ja sijoitusasioiden tarkempi läpikäynti onnistuu.
Jos oman varallisuuden kehittäminen kiinnostaa, on asuntosijoittaminen erinomainen tapa aloittaa!