Opas asuntosijoittamiseen – eri tapoja sijoittaa asuntoihin

Jatkoa sarjaan, joka käsittelee asuntosijoittamista. Tämä artikkeli käy läpi eri tapoja sijoittaa asuntoihin. Tässä niistä muutama:

OSTA, REMPPAA, MYY

Tätä sijoitusmuotoa tehdään varsinkin asuinalueilla, jossa keskineliöhinnat ovat jo alunperin korkealla. Priima- ja pommikuntoisen asunnon hintaero on suurempi – ja samalla tietenkin mahdollisen voiton määrä.

Ostetaan heikkokuntoinen asunto halvalla velattomalla hinnalla, rempataan se mahdollisimman yleiseen makuun sopivaksi kohtuurahalla ja myydään reilulla voitolla. Sijoittaja pienentää riskiä itselleen, jos taloyhtiö asuinrakennuksineen on hyväkuntoinen, peruskorjattu ja vakaavarainen ilman isompia tulevia remonttipaineita.

Parhaat diilit tällä sijoitustavalla tekee, kun on hintatietoinen ja maksaa kohteesta markkinahinnan tai parhaimmassa tapauksessa vähän alle. Apua kohteen järkevään ostohintaan voi kysyä hyvältä tuttava-välittäjältä.

Toinen korkeaa voittoa edesauttava tekijä on kohtuuhintainen, mutta tasokas remonttifirma. Jos itsellä on aikaa ja ammattitaitoa, tekee vielä isommat säästöt kun ei joudu maksamaan remontista työn osuutta.

Oikein tehtynä tämä sijoitustapa on erinomainen tapa kerätä nopeaa kassaa.

SIJOITUSASUNTO PITKÄAIKAISEEN VUOKRAUKSEEN

Tämä on ns. perinteinen tapa, eli ostetaan asunto ja laitetaan pitkäaikaiseen vuokraukseen. Vuokrasopimus kannattaa solmia pitkänä, esim. toistaiseksi voimassaolevana (ensimmäinen irtisanomisajankohta vähintään 11 kk kuluttua vuokrasopimuksen teosta).

Kun kaikki menee hyvin, tämä on huoleton ja vähän työtä vaativa tapa sijoittaa. Toisaalta tuottokin on maltillisempi.

Yleensä kovatuottoiset kohteet sijaitsevat vähän syrjässä tai ei-niin-halutuilla alueilla. Mahdollisesti esim. 60- tai 70-luvun asuinrakennuksissa, joissa saattaa olla putkiremontti tulossa lähitulevaisuudessa.

Pienempituottoiset kohteet päinvastoin sijaitsevat yleensä hyvien kulkuyhteyksien päässä ja/tai keskeisemmillä, arvostetummilla ja kalliimmilla alueilla. Heikompaa tuottoa selittää kovempi ostohinta. Toisaalta tällaiset kohteet ovat potentiaalisempia arvonnousun osalta ja yleensä helpompia vuokrata ja aikanaan myydä.

Ei ole yhtä oikeaa tapaa hankkia pitkäaikaista vuokra-asuntoa asuntosalkkuun, mutta itse suosin mieluummin jälkimmäistä tapaa.

SIJOITUSASUNTO LYHYTAIKAISEEN VUOKRAUKSEEN

Aiempaa vastaava tapa sijoittaa asuntoihin, mutta vuokraus on lyhytaikaista ja tehdään usein majoituspalveluiden tai nettisivustojen, kuten Airbnb:n tai Booking.comin kautta. Tuotto on erittäin kova varsinkin sesonkiaikoina (esim. Himos-mökki Himoksen Juhannuksen aikaan, Levin mökki hiihtolomalla tai Helsinki heinäkuussa). Toisaalta laskelmissa kannattaa ottaa huomioon todennäköinen käyttöaste, eli kuinka paljon sijoituskohde on vuokrattuna vs. tyhjillään. Myös majoituspalvelut ja/tai nettisivustot ottavat tuotosta oman siivunsa. Esim. Airbnb -vuokrausta hallinnoivat yritykset laskuttavat Suomessa vielä kovilla prosenteilla (esim. 30-50 % tuotosta).

Tässä sijoitustavassa on mahdollista päästä todella korkeisiin tuottoihin. Parhaiten onnistuu, jos käyttöaste on kohdillaan ja pystyy itse tai matalin kustannuksin hallinnoimaan kohteita.

SIJOITUSASUNTO UUDISKOHTEESTA

Tässä sijotustavassa varataan uudisrakennuksesta asunto jo ennakkomarkkinointivaiheessa (ennen rakennusvaihetta). Ostajana joutuu maksamaan varausmaksun ja kauppahintaa eri erissä. Toisaalta tähän sijoitustyyliin ei tarvitse niin isoa pankkilainaa, koska ostajalle jää velkaosuus rakennuslainasta.

Yksi tapa tienata nopeaa tuottoa on myydä kohde heti ennakkomarkkinoinnin lopussa tai huoneiston valmistuttua. Parhaimmassa tapauksessa vastaavanlaisessa kaupassa tekee useamman kymppitonnin voitot.

Toinen yleisesti käytetty sijoitustyyli on ostaa uudiskohde ja vuokrata sitä heti valmistumisesta eteenpäin. Usein uudikohteissa on mahdollisuus lykätä lainan takaisinmaksun aloittamista esim. 2 vuodella kohteen valmistumisesta. Toisin sanoen maksat asunnon lainasta alkuvaiheessa vain korkoa. Tämä mahdollistaa tavallista korkeamman tuoton keräämisen kunnes lyhennysvapaa jakso loppuu. Tämän jälkeen voi kohteen vuokraamista jatkaa tai toteuttaa myynnin.

LOPPUUN

Kaikista näistä tavoista sijoittaa saisi helposti oman laajemman ja analyyttisemman kokonaisuuden. Tässä tavat kuitenkin pääpiirteittäin. Hyvälle välittäjälle itsestäänselvä teksti voi jättää lukijalle kysymyksiä. Jos näin kävi, ole rohkeasti yhteydessä. Keskustellaan lisää asuntosijoittamisesta ja mahdollisuudesta aloittaa tämä kiehtova ja taloudellisesti järkevä harrastus.

Pauli Paunonen